Nieuwe omzendbrief ‘transacties van onroerende goederen’

Artikel 293 van het decreet lokaal bestuur (DLB) luidt als volgt:

Onroerende goederen van de gemeente en van de autonome gemeentebedrijven worden altijd vervreemd volgens de principes van mededinging en transparantie, behalve als er een motivering wordt gegeven voor een afwijking daarvan.

Deze regel vonden we niet terug in het ‘oude’ gemeentedecreet. Om die reden werd in een omzendbrief van 12 februari 2010 – in navolging van enkele Raad van State-arresten – verduidelijkt dat de gemeenten bij onroerende transacties de beginselen van mededinging en transparantie dienen te respecteren. Probleem daarbij was dat een omzendbrief geen juridisch bindend karakter heeft. Met een decretale verankering van de principes wordt nu duidelijkheid geschept. De memorie van toelichting bij het DLB geeft een goed overzicht van deze ontstaansgeschiedenis (Parl. St. VL. Parl. 2017-18, nr. 1353/1, p. 122).

Een nieuwe omzendbrief van 3 mei 2019 heft de voornoemde omzendbrief op en vat de huidige verplichtingen als volgt samen.

Lokale besturen dienen bij onroerende transacties (aan- en verkoop, overdracht zakelijke rechten, huur,…) volgende principes in acht te nemen:

• Opmaak van een schattingsverslag (via een landmeter overeenkomstig artikel 296 DLB dan wel via de dienst vastgoedtransacties)
• Respecteren van de beginselen van mededinging en transparantie. Dat betekent dat de ‘markt’ moet worden geraadpleegd.

Het decreet lokaal bestuur en de omzendbrief bevestigen dat ook wanneer de wetgeving overheidsopdrachten niet van toepassing is (wat het geval is bij zuivere onroerend goed transacties), dezelfde beginselen van mededinging en transparantie moeten worden nageleefd. De regelgeving legt in dit geval echter geen bepaalde procedure op. Van belang is dat elke geïnteresseerde de kans krijgt om mee te dingen. Dit vereist een passende bekendmaking en een transparante procedure.

In dit verband kan ook worden gewezen op de grenslijn tussen zuivere onroerend goed transacties en overheidsopdrachten. Indien de aanbestedende overheid in het kader van een onroerend goed transactie tevens voorschrijft wat er gebouwd moet worden/ waaraan de private of publieke infrastructuur moet voldoen, is sprake van een werk dat voldoet aan de door de overheid vastgestelde eisen, en dus van een overheidsopdracht. De Raad van State heeft hierover in twee recente arresten m.b.t. verkoop van gronden door het stedelijk vastgoedbedrijf SO Gent een duidelijke uitspraak gedaan (RvS nr 240.043, 30 oktober 2017; Zie ook Legal News). Het onderscheid wordt helder toegelicht in het Draaiboek Gebiedsontwikkeling van het kenniscentrum PPS (P. 109-113).